Θα σωθεί η Πλάκα από το Airbnb;

Στους στενούς δρόμους της Πλάκας, τα παλιά αρχοντικά μετατρέπονται το ένα μετά το άλλο σε άτυπα ξενοδοχεία, αφού πίσω από τις όμορφες προσόψεις και τις βαριές πόρτες δημιουργούνται διαμερίσματα λίγων τετραγωνικών, που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλάζοντας άρδην την περιοχή και δοκιμάζοντας τις αντοχές της.

Όσο η Πολιτεία παρακολουθεί αμέτοχη τη μετάλλαξη της πόλης στον βωμό της τουριστικής και οικονομικής ανάπτυξης, κάποιοι δεν μένουν με σταυρωμένα τα χέρια.

Η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος & Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) έχει προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά του Δήμου Αθηναίων και του υπουργείου Περιβάλλοντος, για 16 ακίνητα τα οποία διαχειρίζονται νομικά πρόσωπα και που έχουν εξ’ ολοκλήρου μετατραπεί σε τουριστικά καταλύματα – μέσα σε μια περιοχή όπου αυτό δεν επιτρέπεται.

Image

Στην κρίση του ΣτΕ βρίσκεται πλέον το μέλλον της περιοχής, αφού ο νόμος όχι μόνο προστατεύει την Πλάκα από τον ασύδοτο τουρισμό, αλλά έχει προνοήσει να προτάξει την κατοικία ως αποκλειστική χρήση στην περιοχή, προκειμένου να διαφυλάξει τον χαρακτήρα της. Το δικαστήριο λοιπόν καλείται να αποφασίσει αν είναι ή δεν είναι νόμιμο να μετατρέπονται ολόκληρα κτίρια σε τουριστικά καταλύματα, σε περιοχές με ειδικά προστατευτικά καθεστώτα. Είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ένα είδος αστικής μίσθωσης, ή πρόκειται για «συγκεκαλυμμένη» τουριστική δραστηριότητα, που έρχεται σε αντίθεση με τις χρήσεις γης που ισχύουν σε κάθε περιοχή;

Η συζήτηση της υπόθεσης –που πήρε αναβολή για το νέο έτος– αναμένεται να κρίνει όχι μόνο το μέλλον της Πλάκας, αλλά και να ανοίξει τον δρόμο για άλλους προστατευόμενους οικισμούς στη χώρα που δοκιμάζονται από την αλόγιστη τουριστική εκμετάλλευση, ορίζοντας τελικά τι είδους πόλεις θέλουμε να έχουμε.

Μέσα στην πρωτεύουσα, η κατοικία έχει οριστεί ως αποκλειστική χρήση και για το Ψυχικό, τη Φιλοθέη, την Εκάλη και τη Βούλα. Σε αυτές τις περιοχές δηλαδή, όπως και στην Πλάκα, οι άλλες χρήσεις επιτρέπονται μόνο κατ’ εξαίρεση, κατόπιν ειδικής άδειας και για δύο περιπτώσεις: α) αν είναι συμβατές με την κατοικία και β) αν δεν συνιστούν όχληση για το περιβάλλον της Πλάκας.

Ιδιαίτερο καθεστώς προστασίας

Τα πρώτα χρόνια του νέου ελληνικού κράτους, η περιοχή κάτω από την Ακρόπολη, που κατοικείται διαχρονικά, είχε ισοπεδωθεί από τις μάχες που είχαν προηγηθεί. Κι ενώ η αρχική σκέψη ήταν να παραμείνει άχτιστη, προκειμένου να ανασκαφεί συνολικά και να αναδειχθεί ο αρχαίος κόσμος, οι Βαυαροί τελικά αποφάσισαν ότι ήταν καλύτερο να χτιστεί με σπίτια ψηλοτάβανα και δίπατα –κοντινά μεταξύ τους– και δρόμους στενούς, με μικρά πεζοδρόμια.

Έτσι, ένα κομμάτι της περιοχής κάτω από τον λόφο ανοικοδομήθηκε κι έγινε διοικητικό κέντρο και βασικό μέρος κατοίκησης μέσα στην πόλη. Είναι πλέον ένα από τα ελάχιστα πολεοδομικά σύνολα στην Αθήνα που γοητεύουν με την ομορφιά τους και παρουσιάζουν μια ομοιομορφία που δύσκολα απαντάται στην Ελλάδα. Οικοδομήθηκε σε τρεις φάσεις, με το μεγαλύτερο μέρος των κτιρίων που βλέπουμε σήμερα να έχει χτιστεί μετά το 1865.

Image

Στα μέσα της δεκαετίας του ‘60 όμως, ο μεγάλος αριθμός κέντρων διασκέδασης και η επέλαση του τουρισμού οδήγησαν την Πλάκα σε κυκλοφοριακό χάος και αισθητική παρακμή.

Σαν να μην έφτανε αυτό, εκείνη την εποχή επικράτησε η «αρχιτεκτονική χαρτοκοπτικής», όπως έχει περιγράψει σε συνέντευξή του ο Αλέξανδρος Παπαγεωργίου-Βενετάς, καταξιωμένος καθηγητής, πολεοδόμος και μελετητής της πολεοδομικής εξέλιξης της πρωτεύουσας. Η κατάσταση είχε φτάσει στο απροχώρητο: «Τουλάχιστον υπήρχε η προστασία της αρχαιολογικής, ώστε να μην πάρουν ύψος τα κτίρια σε ακτίνα 500 μέτρων από τα μνημεία. Αρχιτεκτονικά όμως δεν γινόταν κανένας έλεγχος, η παλιά πόλη είχε πάρει την κάτω βόλτα μορφολογικά αλλά και από απόψεως χρήσεως», σχολίαζε ο ίδιος.

Εξαιτίας όλων αυτών, το 1966 η Υπηρεσία Οικισμού του υπουργείου Δημοσίων Έργων αναλαμβάνει δράση, φτιάχνοντας μια ομάδα αποτύπωσης και μελέτης της Πλάκας. Οι τότε καταξιωμένοι καλλιτέχνες και πολεοδόμοι διασταυρώνουν τα ξίφη τους και συζητούν με πάθος για το μέλλον της περιοχής. Έπρεπε να απαντήσουν στο ερώτημα αν έπρεπε να προστατευτεί η ιστορική συνοικία ή να απαλλοτριωθεί για να διενεργηθούν ανασκαφές. Επικράτησε το πρώτο σενάριο και σε αυτήν την απόφαση έπαιξε ρόλο και το θέμα της κλίμακας. «Δηλαδή της μεταβάσεως από το κέντρο της μεγαλούπολης, με τα πολυώροφα κτίρια, στους δυτικούς λόφους και τα μνημεία», σύμφωνα με τον Παπαγεωργίου-Βενετά.

Image

Η προσπάθεια διάσωσης της Πλάκας διακόπτεται από την επταετία της δικτατορίας, αλλά αμέσως μετά τα πράγματα μπαίνουν σε σειρά. Περιορίζονται οι διαφημιστικές πινακίδες κι ένα μεγάλο μέρος της περιοχής πεζοδρομείται. Πρωτεργάτης του ρυθμιστικού σχεδίου «Eπέμβαση για την Προστασία και την Aναβίωση της Πλάκας» ήταν ο καθηγητής αρχιτεκτονικής Διονύσης Ζήβας, ο οποίος «δημιούργησε» την Πλάκα που απολαμβάνουμε σήμερα.

Ήταν μια προσπάθεια για να διατηρηθεί όσο περισσότερο γίνεται «το μέρος στο οποίο συνυπάρχουν όλες οι φάσεις της ελληνικής ιστορίας», σύμφωνα με τους εμπνευστές του προεδρικού διατάγματος του 1993, που επισφράγισε την προσπάθεια, καθορίζοντας τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή. Τότε κρίθηκε οριστικά ότι έπρεπε να στηριχθεί ο χαρακτήρας της Πλάκας, προτού καταλήξει σε μία διασκεδαστούπολη. Είχε προηγηθεί το προεδρικό διάταγμα του 1979, που χαρακτήριζε ολόκληρο το Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας ως παραδοσιακό οικισμό.

Image

Στην εισηγητική έκθεση που συνόδευσε το προεδρικό διάταγμα του 1993 περιγράφεται το σκεπτικό των εμπνευστών του: για να διασωθεί το περιβάλλον της Πλάκας, δεν έπρεπε να αντιμετωπιστεί ως μουσείο, αλλά αντίθετα έπρεπε να αναβιώσει. Κατάλαβαν δηλαδή ότι έπρεπε να εστιάσουν στην ενίσχυση της κατοικίας και της ποιότητας ζωής – αυτά τα οποία οι κάτοικοι και η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού θεωρούν ότι σήμερα δέχονται επίθεση, αφού με όχημα το Airbnb οι κατοικίες της Πλάκας μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα.

Μετά το προεδρικό διάταγμα, η κατοικία νοείται ως αποκλειστική πολεοδομική λειτουργία στην περιοχή της Πλάκας, ενώ οι άλλες χρήσεις, π.χ. εμπορικά καταστήματα, αδειοδοτούνται κατ’ εξαίρεση.

Είναι αξιοσημείωτο ότι στο διάταγμα δεν προβλέπεται η δημιουργία νέων ξενώνων. «Τότε, όρισαν ότι οι χρήσεις στην Πλάκα θα αφορούν κατεξοχήν την κατοικία, εκτός από ορισμένες προϋπάρχουσες. Για παράδειγμα, μόνο τα προϋπάρχοντα ξενοδοχεία μπορούσαν να παραμείνουν στην περιοχή» σχολιάζει ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος και καθηγητής Δικαίου Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιβάλλοντος στη Σχολή Πολιτικών Μηχανικών του ΕΜΠ, που κατέθεσε τις προσφυγές εκ μέρους της ΕΛΛΕΤ.

«Αυτό που γίνεται όμως τα τελευταία χρόνια, είναι ότι έρχονται και παίρνουν ολόκληρα ακίνητα, συχνά ενώνουν διώροφες και τριώροφες οικοδομές, σπάνε μέσα 200 τ.μ., τα μετατρέπουν σε δωμάτια 25 τ.μ. και δουλεύουν σαν ξενοδοχεία –παρότι λειτουργούν μέσω Airbnb– σερβίροντας πρωινά στις ταράτσες. Εμείς θεωρούμε ότι αυτή τη στιγμή η χρήση που γίνεται σε αυτά τα κτίρια δεν είναι χρήση κατοικίας, όπως είναι επιτρεπτή από το πολεοδομικό καθεστώς. Είναι σημαντικό λοιπόν για εμάς να καθοριστεί τι είδους χρήση είναι αυτή. Εμείς θεωρούμε ότι είναι τουριστική» τονίζει ο ίδιος.

Οι προσφυγές

Για την ΕΛΛΕΤ λοιπόν, η μετατροπή ενός ολόκληρου κτιρίου που ήταν προορισμένο για κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα είναι παράβαση του προστατευτικού πλαισίου της Πλάκας. Με αυτά τα δεδομένα, ζήτησε τον Ιούνιο του 2023 από την αρμόδια υπηρεσία του Δήμου Αθηναίων να κάνει αυτοψία στους 16 χώρους που αναφέραμε παραπάνω, για να διαπιστώσει αν πράγματι έχει μεταβληθεί η χρήση του ακινήτων. Αν αυτό ίσχυε, τότε η υπηρεσία δόμησης θα έπρεπε να προχωρήσει σε σφράγιση των τουριστικών καταλυμάτων.

Image

Ο Δήμος δεν έκανε αυτοψία. Απάντησε στην ΕΛΛΕΤ ότι «έχει καταργηθεί πλέον η νομοθεσία που προέβλεπε ότι ένα ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα. Κατά συνέπεια, δεν ορίζεται πολεοδομική/τουριστική νομοθεσία στην οποία οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυπρόθεσμα μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του Ν. 4446/2016, αποτελούν τουριστικά καταλύματα».

Αυτή την απάντηση έχει λάβει πανομοιότυπα η ΕΛΛΕΤ και για τα 16 κτίρια για τα οποία έχουν προσφύγει. Αυτή ακριβώς η απόφαση της Διοίκησης ζητά η Οργάνωση να ακυρωθεί από το ΣτΕ, προκειμένου να ανοίξει ο δρόμος για τον έλεγχο των χρήσεων που γίνονται στην περιοχή της Πλάκας.

Ένα θετικό βήμα είναι ότι από την 1η Ιανουαρίου του 2024, τα νομικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση εξομοιώνονται για φορολογικούς σκοπούς με τους ξενοδόχους – ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται. Η αλλαγή αυτή θα μπορούσε να λειτουργήσει υποστηρικτικά προς τα επιχειρήματα της ΕΛΛΕΤ στη συνεδρίαση του ΣτΕ.

Image

Ωστόσο, η φορολογική αντιμετώπιση του θέματος δεν λύνει αυτόματα το πολεοδομικό ζήτημα. Αρμόδια να αποφασίσει για το αν η χρήση του Airbnb νοείται ως κατοικία ή τουρισμός είναι η υπηρεσία δόμησης (δηλαδή η πολεοδομία). Αν υπάρχει παράβαση, τότε οφείλει να σφραγίσει τον χώρο ή να ανακαλέσει την οικοδομική άδεια, προκειμένου το κτίριο να καταστεί αυθαίρετο.

Πόσα ξενοδοχεία αντέχουν οι υποδομές της Πλάκας

Οι άνθρωποι που αγωνίζονται για τον προσδιορισμό των χρήσεων στην Πλάκα και το ιστορικό κέντρο δεν είναι πολέμιοι των πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το πρόβλημα που εντοπίζουν έχει να κάνει με την έλλειψη σχεδιασμού, που νομοτελειακά οδηγεί σε επιβάρυνση της περιοχής και υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων. «Πόσα ξενοδοχεία αντέχουν οι υποδομές της Πλάκας;» αναρωτιέται ο Μέλισσας, όσο ανηφορίζουμε περπατώντας από την οδό Βουλής προς την προστατευόμενη περιοχή, εκεί όπου η πίεση του τουρισμού είναι εμφανής στα μάτια ακόμα και του λιγότερο υποψιασμένου περαστικού.

Μια ματιά στις εισόδους των κατοικιών προδίδει την έκταση του φαινομένου. Εκεί που παλαιότερα θα βρίσκονταν τα κουδούνια, σήμερα παρατηρούμε πληκτρολόγια, στα οποία ο τουρίστας καλείται να πατήσει τον κωδικό για να εισέλθει στο διαμέρισμα που έχει νοικιάσει. 

Image

Στη Ναυάρχου Νικοδήμου –το όριο της προστατευόμενης περιοχής– στα μικρά μπαλκόνια των νεοκλασικών διακρίνεται η ίδια πανομοιότυπη διακόσμηση: ένα τραπεζάκι και δύο καρέκλες. Ήδη τα πρώτα μεγάλα νεοκλασικά έχουν μετατραπεί πρακτικά σε ξενοδοχεία.

Η αύξηση του αριθμού των τουριστών επιβαρύνει την περιοχή πολυεπίπεδα. «Όσοι μένουν στην Πλάκα είτε παρκάρουν σε πάρκινγκ ή έχουν θέση στάθμευσης κατοίκου. Αλλά η άφιξη των τουριστών με μαύρα βαν και ταξί δημιουργεί πολύ έντονη κυκλοφοριακή συμφόρηση» σχολιάζουν οι κάτοικοι.

Την ίδια ώρα, επισημαίνουν ότι η δημιουργία περισσότερων –άτυπων– ξενοδοχείων από αυτά που η περιοχή αντέχει, οδηγεί σε διαρκή θόρυβο, αφού τα καταλύματα αυτά χρησιμοποιούν τις ταράτσες τους ως χώρους σερβιρίσματος των γευμάτων των τουριστών, αποτελώντας μόνιμη πηγή ηχορύπανσης.

Τέλος, στην κορύφωση της τουριστικής σεζόν, η Πλάκα όπως και όλο το 1ο δημοτικό διαμέρισμα, αντιμετώπιζε έναν αδιανόητο όγκο σκουπιδιών, δημιουργώντας εύλογα ερωτήματα για το πόσο τουρισμό μπορεί να αντέξει αυτή η πόλη.

Image

Απευθυνθήκαμε στον Δήμο Αθηναίων προκειμένου να ενημερωθούμε για την πορεία εξέλιξης της πολυαναμενόμενης μελέτης φέρουσας ικανότητας, που φιλοδοξεί να χαρτογραφήσει τις αντοχές της Αθήνας και θα μπορούσε να περιέχει ενδιαφέροντα στοιχεία για το ιστορικό τρίγωνο. Στη μελέτη αναμένεται να εντοπιστούν οι τουριστικά κορεσμένες γειτονιές και να εκτιμηθεί ο μέγιστος αριθμός επισκεπτών που μπορεί να δεχτεί η κάθε περιοχή, χωρίς να προκαλούνται σημαντικές επιπτώσεις στο περιβάλλον, την τοπική κοινωνία, την οικονομία και την ποιότητα της τουριστικής εμπειρίας. Ωστόσο, μέχρι τη στιγμή που γράφεται αυτό το ρεπορτάζ δεν έχουμε πάρει απάντηση.

Το τελευταίο, η ποιότητα της τουριστικής εμπειρίας, δεν είναι αμελητέο στοιχείο, αφού όπως παρατηρεί ο Μέλισσας «τελικά, κάνουμε κινήσεις κατά του ίδιου του τουρισμού. Πρώτον, γιατί όταν ταξιδεύεις κάπου, θέλεις να δεις πώς ζουν οι κάτοικοι, δεν θέλεις να δεις άλλους τουρίστες και δεύτερον γιατί από ό,τι φαίνεται δεν υπάρχει ενδιαφέρον να διατηρηθεί ο σχεδιασμός στην Πλάκα – όπου ισχύουν χαμηλοί συντελεστές δόμησης, απαγορεύονται οι μεγάλες επιγραφές, και οι μονάδες ερκοντίσιον εξωτερικά. Όλα αυτά δηλαδή που δημιουργούν την υποχρέωση να συντηρήσουμε αυτό που έχουμε και τελικά αυτό που θέλουμε να πουλήσουμε».

Μένει να γίνει η συζήτηση στο ΣτΕ, για να καταλάβουμε ποια όπλα θα έχει στη φαρέτρα της η Αθήνα από εδώ και στο εξής. Εκείνο που είναι βέβαιο είναι ότι βρισκόμαστε μπροστά σε μια εύθραυστη ισορροπία, που σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, εδώ αντιμετωπίζεται κυρίως ως θέμα της αγοράς και όχι ως ένα κοινωνικό πρόβλημα, με συντριπτικές επιπτώσεις στους κατοίκους.